1- Quelles sont les conditions à remplir par le logement mis en vente ? (article L443-7 du CCH)

► Le logement doit :

• avoir été construit ou acquis depuis plus de 10 ans ;
• disposer d’une consommation d’énergie inférieure ou égale à 330 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, estimée selon les conditions du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• répondre à des normes d'habitabilité minimale (cf annexe à l’article R443-11 du CCH).

Attention :Un logement occupé peut être vendu à son locataire uniquement s’il l’occupe depuis au moins deux ans. (article L443-11-II)

Exception : Lorsque le logement est vendu notamment à un autre organisme HLM Habitations à loyer modéré ou à un organisme de foncier solidaire en vue de la conclusion d'un bail réel solidaire, il n’est pas fait application des conditions d'ancienneté, d'habitabilité et de performance énergétique prévues à l'article L. 443-7 du CCH. (article R443-11)

2- Comment est fixé le prix de vente du logement ? (article L443-11 du CCH)

► La mise en vente du ou des logements doit se faire à un prix fixé par l'organisme propriétaire en prenant pour base le prix d'un logement comparable, libre d’occupation lorsque le logement est vacant, ou occupé lorsque le logement est occupé.

■ Lorsque le logement est vendu notamment à un autre organisme HLM Habitations à loyer modéré ou à un organisme de foncier solidaire en vue de la conclusion d'un bail réel solidaire, le prix de vente est fixé librement par l'organisme.

3- Qui sont les acquéreurs potentiels d’un logement locatif social ? (article L443-11 du CCH)

► L’acquéreur d’un logement locatif social peut être :

• un autre organisme d'HLM, un organisme de foncier solidaire en vue de la conclusion d'un bail réel solidaire.
• un locataire occupant s’il occupe le logement depuis au moins deux ans. Toutefois, sur demande du locataire, le logement peut être vendu à son conjoint ou, s'ils ne disposent pas de ressources supérieures à celles qui sont fixées par l'autorité administrative, à ses ascendants et descendants qui peuvent acquérir ce logement de manière conjointe avec leur conjoint, partenaire ayant conclu un pacte civil de solidarité ou concubin.

■ Si le logement est vacant, les acquéreurs peuvent être, dans l'ordre décroissant de priorité (article L. 443-11 du CCH) :

• toute personne physique sous plafonds de ressources de l’accession sociale à la propriété, parmi lesquels l'ensemble des locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d'immeuble qu'ils emploient sont prioritaires ;
• une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales ;
• toute autre personne physique.

■ Les logements vacants auxquels sont appliqués les plafonds de ressources des PLS peuvent être vendus s'ils ont été construits ou acquis par un organisme d'HLM depuis plus de 15 ans, à :

• toute personne physique sous plafonds de ressources de l’accession sociale à la propriété, parmi lesquels l'ensemble des locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d'immeuble qu'ils emploient sont prioritaires.
• une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales.
• toute personne morale de droit privé.

5- Comment peut être utilisé le produit de la vente d’un logement locatif social ? (article L443-15-2-1 du CCH)

► Le surplus des sommes perçues (montant perçu une fois les emprunts remboursés) par la collectivité territoriale au sens du cinquième alinéa de l'article L. 443-13 est affecté en priorité :

• au financement de programmes nouveaux de construction de logements locatifs conventionnés ;
• au développement d'une offre de places d'hébergement dans les établissements visés au 8° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ;
• à des travaux destinés à améliorer de façon substantielle un ensemble déterminé de logements locatifs conventionnés ;
• à des acquisitions de logements devant être conventionnés en vue d'un usage locatif.

Par ailleurs, l’alinéa 10 de l’article L443-13 du CCH prévoit qu’en cas de vente d'un logement ayant fait l'objet de travaux d'amélioration financés avec l'aide de l’État depuis moins de cinq ans, l'organisme vendeur est tenu de rembourser cette aide.

6- Quelle est l’incidence de la vente sur la convention APL ? (articles L443-10 et L443-11 du CCH)

► Le fait d’aliéner un logement entraîne la nécessité de résilier la convention si celle-ci ne concerne que le logement vendu ou de l’actualiser si cette dernière concerne une opération de plusieurs logements. Dans ce dernier cas, il est nécessaire de supprimer le logement vendu de la convention. Il conviendra également de réaliser les formalités nécessaires auprès du service de publicité foncière si la convention y a été enregistrée.

■ En cas de vente du logement notamment à un autre organisme d'HLM, à un organisme de foncier solidaire en vue de la conclusion d'un bail réel solidaire, la convention n'est pas résiliée de droit et les locataires en place continuent à bénéficier des conditions antérieures de location.